Nieuws


Berlijnse huizenmarkt spotgoedkope goudmijn
27-02-2012

Berlijnse huizenmarkt spotgoedkope goudmijn

De Berlijnse huizenmarkt is nog steeds een spotgoedkope goudmijn. In Duitse hoofdstad is prijs van een appartement nog niet de helft van die in Amsterdam. 

De huizen in Berlijn zullen de komende jaren duurder worden, verwachten analisten. De vraag stijgt, want sinds 2005 gaat het aantal inwoners omhoog (nu tegen de 3,5 miljoen) en nemen hun netto-inkomens bovendien toe. Nu heeft nog slechts een op de zes huishoudens in de Duitse hoofdstad een eigen huis, dat zou een op de drie kunnen worden. 

Qua woonlocatie is Dahlem misschien wel de beste buurt van Berlijn. Net buiten het centrum in een lommerrijke omgeving heeft het wel wat weg van Aerdenhout of Wassenaar. We kijken vanaf het balkon uit op een gloednieuw appartementencomplex van de Nederlandse ontwikkelaar Volker Wessels in de Reinerzstrasse. In een huis verderop is de ambassade van Israel gevestigd.

En is Dahlem duur? Dat valt best mee. De appartementen van Volker Wessels gaan voor ongeveer € 4600 per m2 van de hand. Het appartement waar wij in staan voor ongeveer € 4000 per m2. En dan te bedenken dat de prijzen de afgelopen jaren als een speer omhoog zijn gegaan. De vierkante meterprijzen zijn de laatste drie jaar 35% gestegen vertelt Einar Skjerven. Skjerven werkt voor de Noorse fondsmanager Industrifinans. Hij omschrijft de Berlijnse markt als een spotgoedkope goudmijn, zeker als je het vergelijkt met de situatie in zijn geboorteland Noorwegen.

Jüren Michael Schick, vicepresident van de Duitse makelaarsvereniging IVD, geeft hem direct gelijk. Hij pakt zijn pen en tekent een lijn met een sterk opwaartse beweging aan het begin en daarna een lange glijvlucht naar beneden. Deze grafiek is typisch voor heel Duitsland, zegt hij en voor Berlijn in het bijzonder.

De lijn start in 1990, een periode van groot optimisme in Duitsland. Economisch stond het land er goed voor, het eigenwoningbezit werd fiscaal gestimuleerd en er was de val van de Berlijnse Muur, waarvan mensen dachten dat het de welvaart van veel huishoudens zou stimuleren, zeker in de Duitse hoofdstad.

Er was sprake van een enorme bouwgolf en stijgende prijzen, tot in 1992 de luchtbel begon leeg te lopen. Het fiscale voordeel ging op de helling. Economisch ging het bergaf. En op de huizenmarkt was een enorm overschot aan woningen ontstaan.

Wat er daarna gebeurde, zullen enkele Nederlandse projectontwikkelaars en bouwbedrijven zich nog goed weten te herinneren. De prijzen kelderden gedurende een groot aantal jaren. Schick: “In Berlijn kostte in 1992 een gemiddelde woning van 80 m2 € 200.000. Berlijn behoorde daarmee tot de duurste steden van Europa. Nu, twintig jaar later, kost datzelfde huis nog maar € 120.000.

Andere steden in Duitsland vertoonden eenzelfde beeld, zij het veel minder extreem. De ontwikkelingen waren in ieder geval tegenovergesteld aan wat er in andere Europese landen gebeurde.

Schick legt een tabel op tafel met daarin de prijsontwikkeling van vergelijkbare woningen in aantal Europese steden. Amsterdam begint jaren negentig op een niveau van € 100.000 voor een appartement van 80 m2 en staat nu even onder de € 300.000. In Londen is het eveneens € 300.000. Het Noorse Oslo zit daar nog eens € 80.000 boven. De koplopers zijn Parijs (€ 490.000) en Stockholm (€ 500.000).

“Als je dat vergelijkt met de situatie in steden in Duitsland, dan kun je concluderen dat de huizenboom aan ons volstrekt voorbij is gegaan”, zegt Schick. Zelfs een stad als München (de duurste woningmarkt van Duitsland) zit nog ver verwijderd van de niveaus in Parijs of Stockholm.

Schick: “Voor een middenklasse appartement in München, dan praten we dus niet over de top, betaal je € 2400 per m2”. In Berlijn is het zelfs nog mogelijk om in het goedkope segment appartementen in het centrum te vinden voor minder dan € 60.000. Probeer dat maar eens in Amsterdam.

De extreem hoge prijzen in Scandinavië waren voor fondsbeheerder Skjerven de hoofdreden om elders in Europa op zoek te gaan naar investeringsmogelijkheden voor zijn Noorse miljonairsklanten. Voor hem strekt Berlijn er dan met kop en schouders boven uit.

Hij heeft een hele rij van redenen die nog boven op de aantrekkelijk laaggeprijsde woningmarkt komen. De eerste is een demografische. “Na een lange periode van een dalend inwoneraantal is daar in 2005 verandering in gekomen. De eerste paar jaar reageerden de prijzen daar nog niet op, omdat eerst het woningoverschot moet opdrogen. Sinds 2008 is er echter sprake van krapte, wat natuurlijk is goed is voor de prijzen”.

Volgens Skjerven komen er tegenwoordig gemiddeld tussen de drie- en vijfduizend nieuwbouwwoningen of gerenoveerde woningen per jaar bij. Daar staat een groei in de vraag tegenover van vijftienduizend. “Dat betekent elk jaar een tekort van minstens tienduizend woningen”, concludeert hij.

Een tweede reden ligt in het inkomen van de Berlijners. De hoofdstedelingen (er zijn er bijna 3,5 miljoen) zijn in vergelijking tot inwoners van grote steden als Frankfurt, Stuttgart of München arm te noemen. Maar hun netto-inkomens stijgen de laatste jaren wel. “Dat kan je van Frankfurt niet zeggen”, aldus Skjerven. Hij verwacht dat die trend zal doorzetten en dat daarmee ook gebroken wordt met het extreem lage woningbezit in de Duitse hoofdstad. Slechts 16% van de huishoudens heeft een eigen woning, tegenover 44% in heel Duitsland. De Landesbank van Berlijn (LBB) bevestigt wat Skjerven zegt. De bank heeft in Duitsland onderzoek gedaan naar de betaalbaarheid van woningen. Ze concludeert dat het eigenhuizenbezit bijna overal in Duitsland fors zou kunnen stijgen.
In Noordrijn-Westfalen (het Roergebied, tegen de Nederlandse grens) heeft bijvoorbeeld 39% van de huishoudens een eigen woning. Dat zou volgens de LBB als je naar de inkomens kijkt makkelijk 65% kunnen zijn, bijna het dubbele.

In Berlijn kan slechts een derde van de huishoudens een eigen woning financieren. Maar ook dat is nog altijd ruim het dubbele van wat het nu is. Alleen in enkele steden in het zuiden, zoals München en Stuttgart, zal het eigenhuisbezit niet zo snel meer groeien, is de verwachting.

Voor de internationale makelaarsvereniging CB Richard Ellis (CBRE) zijn het allemaal redenen om zeer optimistisch te zijn. Michael Schlatterer van deze vereniging zegt dat Berlijn voor beleggers op dit moment de belangrijkste markt van Europa is. Vorig jaar verwisselden meer dan 32.300 woningen van eigenaar. Met een transactievolume van € 2,3 mrd kwam dat neer op 37% van de hele Duitse markt.

Dat staat los van alle ‘normale’ transacties op de Berlijnse woningmarkt. Schlatterer schat dat hiermee nogmaals € 6 mrd tot € 6,5 mrd gemoeid was. Naast gewone inwoners van Berlijn gaat het daarbij ook om mensen die een tweede huis nemen in de stad en ook kleine beleggers die een huurwoning kopen.

Ook in andere delen van Duitsland ziet CBRE overigens goede kansen. “Duitse woningen worden in deze tijden van schuldencrisis en volatiele beurzen gezien als een oase van rust”, zegt de chef van de onderzoeksafdeling Konstantin Lüttger in een recent rapport. “Dit heeft in alle wezenlijke segmenten van de woningmarkt voor positieve ontwikkelingen gezorgd”.

Bron: Martin Kuypers, Het Financieele Dagblad, maandag 27 februari 2012