Begrippenlijst

Autoriteit Financiële Markten
De AFM houdt toezicht op het gedrag van alle partijen die te maken hebben met de markten van sparen, lenen, beleggen en verzekeren. Met het gedragstoezicht wil de AFM een bijdrage leveren aan het goed functioneren van de financiële markten. www.afm.nl

Beheerder
De Beheerder verzorgt ten behoeve van een Commanditaire Vennootschap het beheer van het onroerend goed op administratief, financieel, commercieel en technisch gebied (ook wel asset management en portfoliomanagement genoemd). Bij Global state is het asset management ondergebracht bij financiële experts in Weesp en Atlanta. Het portfoliomanagement wordt uitgevoerd door vastgoedspecialisten. Een beheerovereenkomst met de C.V. ligt aan de uitvoering van de werkzaamheden ten grondslag.

Benchmark
Methode om de prestaties van bijvoorbeeld verschillende projecten, of organisaties met elkaar te vergelijken aan de hand van vooraf vastgestelde criteria. De uitkomst ervan bepaalt wat de benchmark is, namelijk de meest maatgevende c.q. best presterende in een reeks.

Bewaarder
Conform de wetgeving en ter bescherming van participanten moeten de beheerder en de bewaarder onafhankelijk van elkaar zijn en dient de bewaarder het juridische eigendom van de onroerend goed ten behoeve van de C.V. te bewaren. Het economische eigendom van het vastgoed wordt gehouden door de C.V. De bewaarder heeft een controlerende functie ten behoeve van de C.V. door met name toezicht te houden op de geldstromen. Aanvangsrendement = NOI/aankoopprijs

Bruto Aanvang Rendement (BAR)
Jaarhuur van het eerste jaar (na aankoop vastgoed) gedeeld door de koopsom plus kosten koper c.q. koopsom vrij op naam. De gangbare manier om de waarde van onroerend goed bij aankoop uit te drukken.

Bruto huuropbrengsten
Bestaat uit de in rekening gebrachte huurbedragen exclusief servicekosten en zonder aftrek van operationele kosten. Het resultaat van deze kosten en opbrengsten noemt men de netto huuropbrengsten, ofwel NOI, Net Operating Income.

Bruto & Netto verhuurbaar oppervlak
Het bruto oppervlak betreft het totaal aantal vierkante meters van een gebouw of woning dat voor verhuur beschikbaar is. Voor het netto verhuurbare oppervlak worden de incourante, onverhuurbare en gemeenschappelijke vierkante meters in mindering gebracht op het bruto oppervlak.

Cap Rate
Ook wel kapitalisatiefactor. De cap rate is een onderdeel van de berekening waarmee in veel verkooponderhandelingen wordt bepaald hoeveel de verkoop- c.q. aankoopprijs van onroerend goed moet bedragen. Hoe lager de cap rate, hoe hoger de prijs. Zie ook kapitalisatiefactor. De formule voor de berekening is als volgt:

Net Operating Income x 100
------------------------------------------ = Cap %
Verkoop opbrengst

Commanditaire Vennootschap (C.V.)
Samenwerkingsverband tussen commanditaire vennoten (de participanten ofwel de investeerders) en de beherend vennoot. In vastgoed C.V.’s wordt voor gezamenlijke rekening en risico geïnvesteerd of belegd in onroerend goed, met als doel het behalen van exploitatie- en/of verkoopwinst. De vennoten in een commanditaire vennootschap zijn alleen draagplichtig tot het bedrag van hun inbreng.

Deelnemingsvrijstelling
Vrijstelling om dubbele heffingen van vennootschapbelasting te voorkomen. Indien er sprake is van minimaal 5% belang in aandelen van een Nederlandse onderneming, houdt het deelnemingsregime in dat alle met de deelneming behaalde winsten en verliezen voor belastingheffing buiten beschouwing worden gelaten.

Eigen vermogen
Geldbedrag, dat bijeen is gebracht door de investeerders.

Emissie
Een eerste of volgende introductie van een investering- danwel een beleggings- product door uitgifte van een prospectus en aandelen/participaties.

Emissiekosten
Eenmalige kosten in verband met het aanzoeken van deelnemers/participanten voor de aandelen/participaties van een emissie. Dit bedrag dient separaat op de factuur te worden vermeld en is in sommige situaties fiscaal aftrekbaar.

Enkelvoudig rendement
Het rekenkundig gemiddelde van de jaarlijkse uitkeringen en de slotuitkering in de volgorde: betaling preferent rendement, gevolgd door het terugbetalen van het ingelegde eigen vermogen en tot slot de overwinst. De berekening enkelvoudig rendement is gelijk aan de berekening voor ROI (Return on Investment).  De formule luidt:

Winst per participatie(s) per deelnamebedrag x 12 x 100
------------------------------------------------------------------------------------- = percentage ROI per jaar
Gemiddeld uitstaand saldo eigen vermogen x looptijd

Exploitatiekosten
Kosten die direct verband houden met de exploitatie van het onroerend goed, zoals belastingen, onderhoud, verzekeringspremies, kosten van taxaties en servicekosten.

Exploitatierendement
Ook wel direct rendement genoemd. Dit is het rendement op basis van de jaarlijkse huurinkomsten minus de exploitatiekosten van het onroerend goed, zoals belastingen, onderhoud, verzekeringspremies, kosten van taxaties en servicekosten en eventuele huurkortingen.

Fondskosten
Kosten die door de aanbieder of locale partner worden gemaakt (als percentage van de koopsom) bovenop de koopsom van het vastgoed plus de kosten koper. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om structureringskosten, selectie- en acquisitiekosten en niet-verrekenbare BTW bij aankoop van het vastgoed.

Financiële Bijsluiter
Wettelijk voorgeschreven productomschrijving. Voor vastgoed C.V.’s veelal het prospectus dat aan Europese regelgeving dient te voldoen (“De Prospectusrichtlijnen”). Het doel is de potentiële investeerder een degelijk  beeld te geven van het aangebodene in een formaat dat vergelijking met andere financiële producten mogelijk maakt. De Financiële Bijsluiter geeft de potentiële belegger/investeerder geen informatie die op zijn/haar persoonlijke situatie is toegesneden.

Frictieleegstand
Tijdelijke leegstand van onroerend goed als gevolg van bijvoorbeeld verbouwing of renovatie.

Hefboomwerking
Ook wel gearing of leverage. Door een belegging of investering gedeeltelijk of geheel met geleend geld. In tijden van waardestijging wordt hiermee het rendement drastisch verhoogd; andersom in geval verlies vindt het omgekeerde plaats.

Indirect beleggingsresultaat
Boekwinsten die zijn gerealiseerd bij de verkoop van onroerend goed.

Intrinsieke waarde
Het eigen vermogen zoals blijkt uit het halfjaarbericht of de jaarrekening.

IRR
Internal Rate of Return; een aangescherpte methode om het rendement op het gemiddeld geïnvesteerd vermogen te berekenen. Bij deze methode wordt zowel het tijdstip van de tussentijdse uitkeringen als de geldontwaarding meegenomen. Ofwel: De IRR is die rentevoet, waarbij de som van de contant gemaakte ontvangsten ten gevolge van een investering, gelijk is aan de som van contant gemaakte uitgaven voor die investering. In feite wordt de rentabiliteit voor een reeks cashflows berekend. Deze cashflows hoeven niet gelijk te zijn, zoals het geval is bij een annuïteit. De cashflows moeten echter wel regelmatig, zoals maandelijks of jaarlijks, optreden. De interne rentabiliteit is het te ontvangen rentepercentage over een investering die bestaat uit periodieke betalingen of een investering in één keer (negatieve waarden) en periodieke inkomsten (positieve waarden). Zie ook Enkelvoudig rendement, ROI en XIRR.

Jaarrekening
De jaarrekening van een C.V. bevat de balans, de winst- en verliesrekening en de toelichting op beide. Zie ook jaarverslag.

Jaarverslag
Bevat de jaarrekening en enkele andere elementen, zoals bijvoorbeeld een terugblik en/of vooruitblik van een beheerder van de C.V. en een statement van een bestuur of raad van advies.

Kapitalisatiefactor
De kostprijs van het vastgoed (exclusief bijkomende kosten als notariskosten en overdrachtsbelasting) gedeeld door de jaarhuur. Zie ook cap rate.

Niet-verrekenbare BTW
Een deel van de BTW over de aan een fonds in rekening gebrachte kosten die niet kunnen worden teruggevorderd.

Rendement
De opbrengst van het geïnvesteerde of belegde vermogen. Er is een investering of een belegging geweest; op een later meetmoment heeft dat een andere waarde, hopelijk een hogere dan aan het begin. De exacte bepaling van het rendement pleegt op een groot aantal operationele problemen te stuiten, vaak omdat inkomsten en uitgaven op verschillende tijdstippen in een beschouwde periode plaatsvinden c.q. toegewezen worden. Zie voor de verschillende rendement berekeningmethoden: enkelvoudig rendement, ROI, IRR en XIRR.

Risicoprofiel
Zonder het nemen van risico’s is rendement onmogelijk, no pain no gain. Bedenk dat een hoger rendement vrijwel altijd meer risico’s met zich meebrengt. In een financiële bijsluiter of het prospectus dienen de risico’s uitgebreid vermeld te worden.

Rentekosten voorfinanciering
Indien het eigen vermogen voor het project ten tijde van de start (bijvoorbeeld de aankoop van grond) niet volledig bijeen is gebracht, kan een interim-financiering worden aangetrokken tegen een rentevergoeding. Deze rentekosten worden veelal vervolgens ten laste van de projectbegroting gebracht.

ROI
Return On Investment; het rendement over het gemiddelde uitstaande eigen vermogen over de investeringsperiode. Zie voor de verschillende rendement berekeningmethoden: enkelvoudig rendement, ROI, IRR en XIRR.

XIRR
calculeert het percentage IRR van een investering waarbij periodieke uitkeringen niet noodzakelijkerwijs aanwezig zijn. Deze berekening is vrijwel gelijk aan de NPV (Net Present Value) en XNPV. The XIRR is het rendement van een serie uitkeringen waarbij de XNPV nul is. NPV vergelijkt de waarde van een valuta van vandaag versus diezelfde dollar in de toekomst waarbij inflatie en uitkeringen worden inbegrepen. Zie voor de verschillende rendement berekeningmethoden: enkelvoudig rendement, ROI, IRR en XIRR.

Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb)
Het doel van de Wtb is het beschermen van individuele beleggers door het stellen van inrichtings- en informatie-eisen. De AFM toetst of de informatieverstrekking en de presentatie van de gegevens correct zijn en onderzoekt of de initiatiefnemers (de Beheerder) en de Bewaarder deskundig en betrouwbaar zijn. Ook stelt de Wtb eisen aan de administratieve organisatie van de beheerder. www.afm.nl
 
Wet toezicht effectenverkeer (Wte)
Op grond van deze wet oefent de AFM het toezicht uit op effecteninstellingen (effectenbemiddelaars en vermogensbeheerders), effectenuitgevende instellingen en het toezicht op effectenbeurzen. www.afm.nl
 
Wet financiële dienstverlening (Wfd)
Bevat regels voor het aanbieden van, het bemiddelen in en het adviseren over financiële producten aan consumenten en -in het geval van verzekeringen- ook aan bedrijven. De wet stelt eisen aan financiële dienstverleners op het gebied van integriteit, deskundigheid, integere bedrijfsvoering, financiële zekerheid, transparantie en zorgplicht. www.afm.nl